Kiracıyı Tahliye sebepleri,

iki haklı ihtar tahliye, Kayseri Avukat tahliye avukat, Kiracıyı tahliye sebepleri, Tahliye Taahhüdü nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı tahliye,

Kiracıyı Tahliye sebepleri,Tahliye Taahhüdü nedeniyle tahliye ,Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye,Konut veya Çatılı İşyeri Tahliye Sebepleri,


TAHLİYE DAVALARI


Konut ve çatılı işyeri kiraları gerek Borçlar Kanunu’nda gerekse de 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunda ayrıntılı düzenlemelere tabi tutulmuş olup, kira sözleşmesinin sona ermesi ve tahliye sebepleri sıkı koşul ve esaslara bağlanmıştır.
Özel kanun olan 6570 sayılı kanunun uygulanmadığı durumlarda BK' nun ilgili maddeleri uygulanmaktadır.  6570 sayılı kanun hükümleri kiracı aleyhine değiştirilemez, ama lehine değiştirilebilir. BK sisteminde kiraya verenin tek taraflı irade beyanı ile sözleşme sona erdirilebileceği halde 6570 sayılı kanuna göre akdin akıbeti hakim kararına bağlıdır.Kiracının tahliye sebepleri Kanunlarda yazılı olanlarla sınırlıdır.

GKKK GÖRE TAHLİYE SEBEPLERİ


1-Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye:


1. Tahliye taahhüdü yazılı olmalı ve noter onaylı olmalıdır.
2. Belli Bir Tahliye Tarihi Olmalı 
3. Kiralanın Tesliminden Sonra Düzenlenmiş olmalı
4. Bizzat veya Vekil Tarafından İmzalanmalı

Davacı ve Davalı Yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak dava açma hakkı, kiraya verene aittir.Yargıtay, tahliye taahhüdü ilk kira sözleşmesine bir madde olarak yazılmışsa veya ilk kira sözleşmesi ile aynı tarihi taşıyorsa, kiracı müzayaka halinde olduğundan geçerli kabul etmiyor. 

İcra takip ve dava süresi tahliye taahhüdünde belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir aydır.Bu 1 aylık süre zarfında, icrada tahliye talebinde bulunulmaması veya mahkemede tahliye davası açılmaması hak düşürücü sürenin geçmesine ve talebin reddine sebep olur Kiralayan(Kiraya Veren) taahhüt tarihinden itibaren (1) ay içinde ya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmalı veya aynı (1) ay içinde icra takibi yapmalıdır.

İcra yoluyla takipte, kiracının tahliye taahhüdünde belirttiği boşaltma tarihinden itibaren bir aylık sürenin bitimine kadar kiraya veren veya malik, kiracıya mecuru tahliye etmesi için uygulamada örnek 14 olarak bilinen bir tahliye emri gönderir.

Bu tahliye emrinde kiracının, sözleşmenin yenilendiğine veya uzadığına dair bir itirazı varsa, bu itirazlarını yedi günlük süre içerisinde icra dairesine yapması, bir itirazının bulunmaması halinde onbeş günlük mehil içerisinde mecuru boşaltması, verilen mehil dâhilinde itiraz etmediği veya boşaltmadığı takdirde mecurdan icraen ve zorla çıkarılacağı doğrultusunda zorla tahliye olunacağı ihtar edilir

Kiracının itirazı halinde kiraya veren iki yol takip edebilir. Bunlardan birinci yolda, doğrudan İcra Mahkemesi’ne başvurmak suretiyle itirazın kaldırılmasını isteyebileceği gibi, ikinci yol olarak Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmak suretiyle mecurun boşaltılmasını talep edebilir

Tahliye taahhüdü âdi yazılı olarak verilmiş ve kiracı bu belgedeki imzaya itiraz etmişse, kiraya veren artık İcra Mahkemesi’ne başvurarak itirazın kaldırılmasını isteyemez. Kiraya veren artık Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmak mecburiyetinde kalacaktır.imza inkar edildiği takdirde mahkemece imza örnekleri alınarak Adli Tıp yoluyla imza incelemesi yapılıyor, sonucuna göre karar vermektedir.Noterde düzenlenmiş veya imzası noterce onaylanmış tahliye taahhütlerinde, icra takibinde imza inkârında bulunulamaz. Noterden tasdikli bir tahliye taahhüdünde imza inkârında bulunulursa, mesele İcra Mahkemesinde değil, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde çözülmelidir 

-Davacı kiralayan, kiralayan ölmüşse mirasçılarıdır. Kiralayan olmayan malikin dava hakkı yoktur. Davalı ise kiracıdır.
-Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde bir madde olarak yazılmış olan tahliye taahhüdü geçerli değildir.

-Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinde yer almıyor, ayrı bir kâğıda yazılmış bulunuyor olsa bile, kira sözleşmesi ile aynı tarihi taşıyorsa geçersiz sayılacaktır.

-Kiracının kiralamış olduğu taşınmaza girmeden önce verdiği tahliye taahhüdü de geçersiz olacaktır.

-Tahliye taahhüdünün geçerli olması için kira dönemi içinde verilmesi ve kiracının kiraladığı gayrimenkulün içinde olması gerekecektir.

-Herhangi bir şarta bağlı olarak verilen tahliye taahhütnamesi, şart gerçekleştiği takdirde geçerli olacaktır.

2-Konut ve İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye


Buna göre kiralayan;aşağıda belirttiğimiz grup içerisinde yer alan kişilerin mesken veya işyeri ihtiyacı için kira sözleşmesinin bitiminden itibaren (1) ay içinde tahliye davası açabilecektir. Tahliye davası açabilmek için kiraya veren sıfatına haiz olmak gerekir. Bu davayı kiralayanın yanı sıra malik ve intifa hakkı sahibi de açabilir. Dava kiracıya karşı açılır; eğer kiracılar birden fazla ise, davanın hepsine birden yöneltilmesi gerekmektedir. Zira tahliye borcu, bölünebilecek nitelikteki borçlardan değildir. 

Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılacaktır; ama dava açılacağı daha önceden veya bir aylık süre içinde kiracıya bildirilmişse, davanın bildirimini takip eden dönem sonuna kadar açılması mümkün hale gelecektir. Dava açıldıktan sonra veya ihtar çekildikten sonra kira parasının ihtirazı kayıtla alınıp alınmamasının önemi yoktur. Bu durumda kira bedeli alınabilir. Bu davada mahkemece aranacak en önemli husus ihtiyacın samimi olup olmadığı hususu olup, ihtiyaç iddiası her türlü delille ispatlanabilir.

Kanun Gereği İhtiyacı Olan kimseler 

-Kiraya verenin kendisi,
-Kiraya verenin eşi,
-Kiraya verenin altsoyu,
-Kiraya verenin üstsoyu,
-Kiraya verenin kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu kişilerdir.


Bu şekilde gerçekleştirilen tahliyenin sonunda ise; kiraya verenin, söz konusu taşınmazı herhangi bir haklı ve yerinde sebebe dayanmaksızın, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralaması mümkün olmayacaktır.

3-Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye:


Bu davada yeni malik iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde iktisap durumunu, ihtiyacını, tahliye isteğini ve aksi halde tahliye davası açacağını kiracıya bildirmek kaydıyla, gene iktisap tarihinden başlayarak altı ay sonra tahliye davası açabilecektir. Diğer ihtiyaç sebebiyle açılan davada söylenenler bu dava içinde geçerlidir.

Yeni malikin gereksinimi nedeni ile açılacak tahliye davaları yukarıda ifade edilen sürelerden farklı olarak, kira sözleşmesine konusu taşınmazın yeni malik tarafından edinildiği tarihten itibaren, 1 ay içerisinde söz konusu durumun kiracıya yazılı olarak bildirilmesi şartıyla 6 ay sonra açılabilecektir. Ayrıca buna ek olarak, yeni malik tarafından işbu gerekçeye dayalı tahliye davası açma hakkının, söz konusu kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde kullanılması da mümkündür.

İşbu öncelik hakkı, eski kiracı tarafından bildirimden itibaren 1 aylık süre içinde kullanılabilir. Belirtmek gerekir ki; kiraya veren tarafından söz konusu öncelik hakkı sona erdirilmeksizin, yenilen taşınmazın 3 yıl geçmeden başka birine kiralanması mümkün bulunmamaktadır.

4-Yeniden İnşa Veya Esaslı Onarım Sebebiyle Tahliye: 


6570 Sayılı Kanunun konuya ilişkin mad. 7/ç hükmüne göre taşınmazı yeniden inşa veya imar maksadıyla esaslı bir surette tamir, genişletme veya düzenleme için çalışma esnasında içinde ikamet veya faaliyet mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin sonunda kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu dava da kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Davayı kiralayan açar, ancak, ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında olduğu gibi, kiralayan durumunda olmayan malikinde bu davayı açma hakkı bulunmaktadır. 

Bu dava için de önceden ihtar gerekli değildir. Ancak gerekmemekle birlikte ihtarname gönderilmişse, bu durumda bu davada dönem sonuna kadar açılabilir. Bu davada en önemli husus, yeniden inşaya, esaslı tamir ve tadilata ilişkin olarak hazırlanan tadilat projesinin mahkemeye sunulmasıdır. Keşif sırasında teknik bilirkişiler, söz konusu tadilat sırasında taşınmazda kiracının bulunmasının fennen mümkün olmadığını bildirilerse, mahkemece tahliyeye karar veriliyor. Dolayısıyla yapılacak tamir ve tadilatın esaslı surette olması ve bunlar yapılırken mecurda kiracının oturmasının fennen mümkün olmaması gerekmektedir.

5-Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye: 


Buna göre, kira bedelini ödemediğinden dolayı bir yıl içinde iki defa haklı olarak yazılı ihtarnameye sebep olan kiracı aleyhine kira sözleşmesinin hitamında, kiralayan tarafından tahliye davası açılması mümkün bulunmaktadır. Buradaki bir yıl tabiri bir kira yılı şeklinde anlaşılmalıdır İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası da, kira süresinin bitimini izleyen bir aylık süre içinde açılmalıdır. Bu dava için

a-Kiracının iki haklı ihtara sebebiyet vermesi,
b-İhtarnamelerin yazılı olması gerekir.
c-Bu iki ihtarın bir kira döneminde ve bir yıl içinde başka başka aylara ait olması,
d-İhtarların muaccel olan kira bedellerini kapsaması,
e-Davanın kira süresinin hitamını takip eden bir ayın içinde açılmış olması gerekmektedir
f-Kirası ödenmeyen ayların hangileri olduğunun ihtarnamede açıkça belirtilmiş olması gerekecektir.
g-İhtarnamelerde istenen kiraların muacceliyet kazanmış olması yani kiracıdan istenebilecek bir borç durumuna gelmiş olması gerekecektir.

Tahliye davasının kira sözleşmesinin bitimini takip eden 1 aylık süre içinde açılması gereklidir.

6-Kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde meskeni bulunması sebebiyle Tahliye


Kiracının kirada oturduğu yer ile aynı belediye sınırları içinde meskeninin bulunması halinde kiralayan her zaman tahliye davası açarak, kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu dava süreye bağlı değildir.

-Kiracının ya da birlikte yaşamakta olduğu eşinin, aynı şehirde veya aynı belediye sınırları içinde yer alan bir meskeni olmalıdır.
-Söz konusu olan mesken, kiracının ve eşinin sosyal durumuna, aile durumuna ve sağlık durumuna göre oturabileceği, kullanabileceği bir mesken olmalıdır.
-Bu mesken kiracının ya da eşinin üzerine tapuda kayıtlı bulunmalıdır.
-Kiralanmış olan konutun sahibi yani ev sahibi, kiracısına 6570 sayılı kanun un 7.maddesı’nin son fıkrasına dayanan tahliye isteğinde bulunmayacağını taahhüt etmiş olmamalıdır.


Ancak her zaman kiracının aynı belediye sınırları içinde meskeninin bulunması her zaman tahliye sebebi olamaz Gerçekten de, bu hususta tahliye davasına muhatap olan kiracının sağlık durumu, sosyal, ekonomik ve kültürel şartları mutlaka dikkate alınmalıdır. Mesela romatizmal hastalıkları bulunan kiracının aynı belediye sınırları içinde çok rutubetli bir bodrum kata sahip olması, onun tahliyesi için yeterli sebep oluşturmayacaktır. 6570 sayılı K. mad. 7/2 hükmüne göre tahliye davasını açmaya sadece malikin yetkili olduğunu da belirtmeliyiz . Oysa buraya kadar incelediğimiz tahliye sebeplerinde dava açma hakkı, kural olarak, kiraya verenlere tanınmıştı. Ancak bu dava, malik tarafından her zaman açılabilecektir. Demek ki malik sıfatına sahip olan kiraya veren, incelemekte olduğumuz tahliye davasını açmak için süresin sonunu veya iktisap tarihinden itibaren altı ayın geçmesini beklemek zorunda değildir.

7-Fuzuli İşgal Sebebiyle Tahliye


6570 sayılı kanun, kira sözleşmelerinde aksine açıklama olmadıkça, kiralanan yerin kiracı tarafından başkasına kiraya verilmesine (alt kirayı) veya kiracının kiracılık hakkını devretmesini (kiranın devrini) caiz görmemiştir. Keza, kiracının terk ettiği taşınmazı başkasına herhangi bir sebeple işgal ettirmesi de yasaklanmıştır. Buna karşılık, sözleşmenin asıl amacı itibariyle başkalarına kiraya verilmesi gereken veya mutat olan otel, pansiyon öğrenci yurdu gibi yerler ise, bu hükmün dışındadır. Ne var ki, taşınmazın tamamının başkasına kiraya verilmesi veya taşınmazın tamamı için kiranın devri gene yasak kapsamına alınmıştır. İşte, belirtilen yasaklara aykırı davranılmışsa, taşınmaza kiracı veya devralan sıfatıyla girenler ya da taşınmazı herhangi bir sebeple işgal edenler aleyhine hiç bir ihtara hacet kalmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilecektir. Bu takdirde devreden kiracıya akde aykırılıktan, işgal edene karşıda fuzuli işgallikten dolayı birlikte veya ayrı ayrı dava açılabilir.

BORÇLAR KANUNUNA GÖRE TAHLİYE SEBEPLERİ


1-Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası:


BK md. 256 genel bir hüküm olup, hem BK, hem de GKKK kapsamına giren yerler için uygulanır. Bu maddeye göre kiracının akde aykırı davranması durumunda, kiraya veren süre sonunu beklemeden sözleşmeyi hemen feshedebilecektir. Malikin bu davayı açma hakkı yoktur. Kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için, evvela kiracıya akde aykırılığı gidermesini ihtar etmesi ve münasip bir mehil vermesi gerekir. Bu ihtar, herhangi bir şekle tabi değildir. Eğer kiracı, kiralananı açıktan açığa fena kullanarak kiralanana daimi bir zarar verirse , ihtara da gerek yoktur. Eğer yapılan ihtar amacına ulaşmışsa, yani kiracı ihtar üzerine, yani kiracı ihtar üzerine sözleşmeye ve kanuna aykırı davranışlarına son vermişse, artık kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı mevcut olmayacak, akde aykırılık giderilmediği takdirde ise tahliye davası açılabilecektir. (EK-6 Örnek dava ve cevap dilekçesi)

2-Temerrüt nedeniyle tahliye:


Kiracı muaccel olan kira bedelini altı ay ve ya daha fazla süreli kira sözleşmelerinde otuz günlük; daha az süreli sözleşmelerde altı günlük süre içinde ihtarname tebliğine rağmen ödemezse temerrüde düşmüş olur. Buna göre, kiraya veren, muaccel kira bedelini ödemeyen kiracısına bir ihtarda bulunacak ve bu ihtarla hem ödeme için 30 günlük süreyi bildirecek, hem de süre sonunda sözleşmeyi feshedeceğini açıkça belirtecektir. Ayrıca ödenmeyen kira miktarının da ihtarda gösterilmesi gerekir. Kiracı, verilen mehilin sonunda kira borcunu öderse, mesele kalmaz. Kiralayan ihtarnamede fazla kira talep etse dahi, kiracı ihtilafsız kira bedelini 30 günlük süre içinde ödemek zorundadır. Aksi halde temerrüde düşecektir. Dava 30 günlük sürenin sonunda açılabilir. Kira süresinin sonunu beklemeye gerek yoktur. (EK-7 Örnek dava dilekçesi)

3-10 yıllık Sürenin Dolması veya Feshi İhbar Üzerine Sona Erme:


Belirli süreli kira sözleşmelerinde. Sözleme süresinin bitimine dayanarak Sözleşmeyi fesih imkanı kiralayana tanınmamıştır.Fakat belirli de olsa belirsiz süreli de olsa kiracıların  10 yıldan sonra tahliye edilebilmesi için yukarıdaki gerekçeler aranmıyor. 1 Temmuz 2014 tarihinde yürürlüğe giren kanun uygulaması gereğince her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebiliyor.


Dava Açma Süresinin Uzaması ve Şartları;


Kiraya veren tarafından, yukarıda ifade edilen dava açma süreleri içerisinde, söz konusu sebeplere dayalı olarak tahliye davası açılacağının kiracıya yazılı olarak bildirilmesi şartıyla, kiraya verenin yeni kira yılı boyunca tahliye davası açma hak ve yetkisi geçerliliğini koruyacaktır.


Yazar 

Av. İbrahim DURAN

Kıdem Tazminatı hakkında BURAYA TIKLAYARAK bizimle irtibata geçebilirsiniz


COMMENTS

İbrahim DURAN
Ad

aile hukuku,20,Borçlar Hukuku,2,Ceza Hukuku,13,deneme,2,dilekçeler,1,Eşya Hukuku,2,Hukuk,60,İcra Hukuku,1,İnfaz hukuku,1,İş Hukuku,4,kayseri boşanma avukatı,1,Kişiler Hukuku,1,Medeni Hukuk,23,Miras Hukuku,1,Sigorta Hukuku,2,Ticaret Hukuku,2,Tüketici Hukuku,1,Usul Hukuku,5,Yargı kararları,1,Yargıtay Kararları,1,
ltr
item
Kayseri Avukat - Kayseri Avukatlık Bürosu - Duran Hukuk Bürosu: Kiracıyı Tahliye sebepleri,
Kiracıyı Tahliye sebepleri,
iki haklı ihtar tahliye, Kayseri Avukat tahliye avukat, Kiracıyı tahliye sebepleri, Tahliye Taahhüdü nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı tahliye,
https://1.bp.blogspot.com/-M1GCREks8O0/XTTl4Ha2L3I/AAAAAAAAB9A/w5r9i4-T7IcLUjAaLRBme4nADP3Ng2fbgCPcBGAYYCw/s320/JudBRoll.webp
https://1.bp.blogspot.com/-M1GCREks8O0/XTTl4Ha2L3I/AAAAAAAAB9A/w5r9i4-T7IcLUjAaLRBme4nADP3Ng2fbgCPcBGAYYCw/s72-c/JudBRoll.webp
Kayseri Avukat - Kayseri Avukatlık Bürosu - Duran Hukuk Bürosu
https://www.duranhukuk.com/2017/06/kiracy-tahliye-sebepleri.html
https://www.duranhukuk.com/
https://www.duranhukuk.com/
https://www.duranhukuk.com/2017/06/kiracy-tahliye-sebepleri.html
true
4647125434886118247
UTF-8
Tüm gönderiler Yüklendi Herhangi bir Gönderi Yok Tümünü Gör Devamını Oku Cevap Ver Cevabı İptal Et Sil Tarafından Ana Sayfa Sayfalar Makaleler Tümünü Gör Sizin İçin Tavsiye Edilenler Kategori Arşiv Arama Tüm Makaleleler Sayfa Bulunamadı Ana Sayfaya Dön Pazar Pazartesi Salı Çarşamba Perşembe Cuma Cumartesi Sun Mon Tue Wed Thu Fri Sat Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Eylül Ekim Kasım Aralık Ock Şub Mart Nis May Haz Tem Ağu Eyl Eki Kas Ara Hemen Şimdi 1 dakika önce $$1$$ dakika önce 1 saat önce $$1$$ saat önce Dün $$1$$ gün önce $$1$$ hafta önce 5 haftadan daha fazla Takipçiler Takip et THIS PREMIUM CONTENT IS LOCKED STEP 1: Share to a social network STEP 2: Click the link on your social network Copy All Code Select All Code All codes were copied to your clipboard Can not copy the codes / texts, please press [CTRL]+[C] (or CMD+C with Mac) to copy
/*! hız için eklenti */